Личный кабинет:ВходРегистрация
Задать вопрос

Анализ вероятной рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество

Обзор рынков Анализ вероятной рыночной величины арендной платы за недвижимое имущество
10 сентября, 2011 | 17:35

Анализ рынка коммерческой недвижимости Петербурга в 2-м полугодии 2011

Общая площадь ожидаемых к вводу в Петербурге в 2011 году складских площадей составляет около 43 тыс. кв. м, в том числе около 40 тыс. кв. м приходится на строящуюся в промзоне «Шушары» I очередь логистического центра Nordway.

Позитивные рыночные тенденции, получившие развитие в сегменте складской недвижимости в 2010 году, наблюдаются  и во втором полугодии 2011 года. В этот период продолжился рост активности спроса, что привело к увеличению числа сделок в качественных складских комплексах, снижению доли вакантных помещений и плавному росту ставок аренды.

Объем поглощения складских площадей составил 73 тыс. кв. м, что в 20 раз превышает показатель за первое полугодие 2010 года. Средний уровень вакантных площадей снизился с 22% до 14% и составил 128 тыс. кв. м. На фоне небольших объемов нового строительства, а также при условии сохранения существующего темпа поглощения, прогнозируемый уровень вакансии к концу года составит 7-10%.

Во втором полугодии 2011 года ставки аренды на высококачественные складские площади начали расти и составили для класса А – $100-115 за кв. м/год, для класса В –$80-105 за кв. м / год (без учета НДС и операционных расходов). За первое полугодие 2011 года рост ставок составил 7-8%.

Рост ставок аренды вызван сокращением уровня вакантных площадей во многих действующих объектах, а также постепенным «вымыванием» с рынка ликвидных площадей большого формата. Девелоперы всё ещё не спешат размораживать проекты и начинать строить новые складские комплексы для сдачи в аренду, пока уровень вакантных площадей высок.

Таким образом, уже к концу года может возникнуть дефицит качественных складских центров.  Прогнозируется, что к концу года будет выведено на рынок лишь несколько проектов, самый крупный из которых принадлежит литовской девелоперской компании Hanner (40 000 кв.м). В целом по итогам 2011 года прирост составит менее 100 000 кв.м.

СПРОС на недвижимость в Петербурге во 2 полвине 2011 года

Во втором полугодии 2011 года, активность спроса находится на достаточно высоком уровне, что подтверждается большим количеством сделок.

В начале второго полугодия 2011года объем поглощения составил около 80 000 кв.м. Структура спроса по размеру запрашиваемых площадей вернулась к докризисным показателям – арендаторы рассматривают крупные блоки площадью 3 000-5 000 кв.м.

Стабильно высокий уровень спроса и отсутствие новых введенных проектов 2011 года на рынке складской недвижимости привели к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей до 20% в классе А и до 10% в классе B.

Арендные ставки на недвижимость в Санкт-Петербурге во второй половине 2011 года.

По состоянию на 22.08.2011 года средние ставки аренды складских и производственных помещений распределились следующим образом:

Район Аренда, руб/кв.м/мес.
Центральный 300.00
Петроградский 266.7
Выборгский 216.4
Московский 327.00
Адмиралтейский 240.00
Калининский 363.6
Красногвардейский 209.5
Приморский 302.5
Фрунзенский 328.3
Кировский 265.2
Невский 283.8
Василеостровский 195.6
Красносельский 350.00
НЕВСКИЙ РАЙОН
Назначение помещений Средняя ставка арендной платы (без учета НДС, и комун/эксп. платежей), руб./кв.м в месяц
Складские помещения отапливаемые 360
Складские помещения не отапливаемые 260
Открытая площадка асфальтированная 75
Открытая площадка Не асфальтированная

Отметим, что самые высокие арендные ставки в Калининском районе – 363,6 руб./кв.м, при этом диапазон арендных ставок варьируется в зависимости от функционального назначения помещений: от 150 руб./кв.м – под производство, до 700 руб./кв.м под офисно-складское использование. Самые низкие арендные ставки в Колпинском районе – 143,3 руб./кв.м.

В зависимости от функционального назначения – самые высокие арендные ставки 470,0 руб./кв.м предлагаются под холодильники, причем все площади находятся в Московском районе, самые низкие – 70 руб./кв.м предлагаются хранение грузов на открытых площадках, которые находятся только в Колпинском районе.

Сроки экспозиции

В августе 2011 года сроки экспозиции (время простоя) складских и производственных помещений варьировались по районам и функциональному назначению помещений от 19 до 326 дней.

Отметим, что те помещения, у которых сбалансирована цена-качество-функционал находятся в экспозиции не более 40-45 дней.

Тенденции

Позитивные рыночные тенденции – активность спроса на складские и производственные помещения, начавшиеся  в 2010 году, продолжаются.

В своем большинстве собственники помещений ориентированы на предоставление индивидуальных условий по стоимости аренды каждому потенциальному клиенту.

На рынке остаются не востребованными площади, которым нужны как дополнительные энергомощности, так и специфические технические параметры (высота потолков, шаг колонн, заезд автофур и др.).

При этом собственники помещений готовы на техническую адаптацию своих площадей под нужды клиента, и затраты на эти изменения, как правило, закладываются в арендную ставку на весь период договора.

Арендные ставки в складских комплексах класса А и В в 2011 выросли относительно 2010 года выросли в среднем на 10%. Стагнации на рынке не ожидается.

Прогнозируется плавный рост арендных ставок с первой половины 2012 года на уровне до 10% в тех складских комплексах, которые достигнут оптимальных показателей заполняемости.

Оценка объекта недвижимости в Петербурге

В настоящей работе объектом исследования является недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, пр. Большевиков, д. 56, корп. 4.

Список объектов недвижимости в Спб:

  1. Открытые площади (асфальтированные и неасфальтированные) от 300 до 12000 кв.метров
  2. Ангары металлические от 330 до 400 кв.метров
  3. Склады отапливаемые от 1310 до 4104 кв.м.
  4. Склады неотапливаемые  от 921.5 кв.м.
№ п/п Субарендатор Арендуемая площадь, кв.м
открытая
погруз -
разгруз площадка
склады Величина ставки
Склады в руб.
за м2. в месяц
Величина ставки
площадка в руб.
за м2. в месяц
Тепл. Холод. Асф. Не асф
1 ЗАО «Крамо» 11738     70 30
2 ООО "Севкабель-КАТ" 3670 4104 330 220 70 30
3 ГК «Промстройметалл» 6000       70 30
4 ООО "Окна монтаж строй" 450 1310 340 250 75 35
5 ООО «Слава»   330 350 260    
7 ИП Бирюков 350 352 350 260 75 35
8 ООО «АРтек»   921,5 345 250    
9 ООО «Технология» 45 379 350 260 80 40
10 ООО «Севкабель-Трейд» 300 400 350 260 75 35
11 ООО «Кабель-Комплект»   100 360 260    
12 ООО «Мираж» 500       75 35
13 Ип Смирнов 500 107 360 260 75 35
14 ООО «размах-капитал" 8800       70 30
  • транспортная доступность — хорошая, качество подъездных путей — удовлетворительное, наличие ж/д путей, есть место для проведения погрузочно-разгрузочных работ и маневрирования большегрузного транспорта;
  • территория промзоны огорожена и охраняется;
  • социальная инфраструктура не развита, интенсивность людских потоков — низкая (практически отсутствуют);
  • к зданию подведены все необходимые составляющие инженерной инфраструктуры;
  • состояние здания — хорошее, состояние помещений — хорошее;
  • назначение рассматриваемых помещений — производственно-складское и сопутствующее административное (офисное);
  • высота потолков в производственно-складских помещениях составляет

более 9 метров, в офисных — около 3 метров;

Ценообразующие факторы

Местоположение объекта в разрезе следующих под факторов:

  • размещение относительно основных трасс, близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;
  • удобство подъезда;
  • окружение объекта (район преимущественно жилой застройки, бизнес-зона,

промышленная зона и др.);

  • ценовая зона и перспективы развития района расположения объекта оценки.

Конструктивные особенности объекта, в том числе:

  • площадь объекта;
  • высота объекта;
  • состояние здания и помещений;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • наличие грузового лифта.

Прочие факторы, в том числе:

  • наличие ж/д ветки;

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ арендной платы проводился только с применением сравнительного* подхода.

Вероятная рыночная величина арендной платы (без учета НДС, коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг, земельных платежей) за рассматриваемое недвижимое имущество, на дату оценки 09.09.2011 г. с учетом округления представлена в таблице:

Список объектов:

  • Открытые площади (асфальтированные и не асфальтированные) от 300 до 12000 кв.метров
  • Ангары металлические ( от 330 до 400 кв.метров
  • Склады отапливаемые от 1310 до 4104 кв.м.
  • Cклады не отапливаемые  от 921.5 кв.м.

* Сравнительный подход основывается на прямом сравнении Рассматриваемых объектов аренды с другими объектами недвижимости, которые были сданы в аренду или предлагаются на рынке. Сравнительный подход дает наиболее точные выводы о стоимости аренды для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках или предложениях. Любое отличие условий аренды сравниваемых объектов от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому, при использовании сравнительного подхода, необходимы достоверность и полнота информации. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних сделках по аренде, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту аренды. Показателем рыночной величины арендной платы выступает цена аренды, которую заплатит на свободном рынке типичный арендатор за аналогичные по качеству и полезности объекты.

Существует множество классификаций методов определения стоимости сравнительным подходом. В общем случае можно выделить следующие 3 группы:

  • количественные;
  • качественные;
  • комбинированные.

В данной работе использовался комбинированный метод оценки, основанный на принципах построения статистических и квалиметрических моделей (нахождение статистической зависимости величины арендной платы от соответствующих им квалиметрических оценок).

ОТБОР ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ

В качестве аналогов для помещений производственно-складского, административно-бытового назначений и открытых площадок было выбрано по 7 объектов. Критериями выбора аналогов служили наилучшее использование, а также местоположение (наиболее близкое к рассматриваемым объектам).

*Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам

объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях».

Автор: Инвестиционно консалтиговая группа «Роспо-Инвест»

Комментарии пользователей
Список комментариев пуст

Вы должны быть авторизованы для того, чтобы оставлять комментарии.

Регистрация Авторизация